Τρίτη, 18 Αυγούστου 2015

Η προστασία της κύριας κατοικίας του Νόμου Κατσέλη, με το νέο Μνημόνιο

Από τις πρόσφατες τροποποιήσεις που επήλθαν στον Ν. 3869/2010 (γνωστό ως «Νόμο Κατσέλη»), με τον Ν. 4336/2015 (ΦΕΚ Α 94/14-08-2015 ή εφεξής, χάριν συντομίας, «Μνημόνιο») επιλέγω να σχολιάσω κατ’ αρχάς, την λεγόμενη προστασία της κύριας κατοικίας.

Α. Η μεταβολή στην προστασία της κύριας κατοικίας
 
Α.1. Η υφιστάμενη διάταξη 
Σύμφωνα με την μέχρι τώρα ισχύουσα παράγραφο 2 του άρθρου 9 του Ν. 3869/2010 όπως αυτός τροποποιήθηκε με τον Ν. 4161/2013: 

«2. Ο οφειλέτης μπορεί να υποβάλει στο δικαστήριο πρόταση εκκαθάρισης ζητώντας να εξαιρεθεί από την εκποίηση βεβαρημένο ή μη  με εμπράγματη ασφάλεια ακίνητο, που χρησιμεύει ως κύρια κατοικία του, εφόσον τούτο δεν υπερβαίνει το προβλεπόμενο από τις ισχύουσες διατάξεις όριο αφορολόγητης απόκτησης πρώτης κατοικίας, προσαυξημένο κατά πενήντα τοις εκατό. 
«Στην περίπτωση αυτή το δικαστήριο ρυθμίζει την ικανοποίηση απαιτήσεων των πιστωτών σε συνολικό ποσό που μπορεί να ανέρχεται μέχρι και στο ογδόντα τοις εκατό (80%) της αντικειμενικής αξίας του ακινήτου της κύριας κατοικίας.» 
(Το δεύτερο εδάφιο της παρ. 2 αντικαταστάθηκε ως άνω με το άρθρο 17 παρ.1 του Ν.4161/2013,ΦΕΚ Α 143/14.6.2013).

Α.2. Η νέα διάταξη
Η νέα διάταξη της παραγράφου 2 του άρθρου 9 του Ν. 3869/2010, αφού ο Νόμος δεν λέει «προστίθεται» αλλά ορίζει ρητά ότι 
«Το άρθρο 9 του ν. 3869/2010 αντικαθίσταται ως εξής», θα έχει εφεξής ως ακολούθως:

«Με κοινή απόφαση των Υπουργών Οικονομίας, Υποδομών, Ναυτιλίας και Τουρισμού, και Δικαιοσύνης, Διαφάνειας και Ανθρωπίνων Δικαιωμάτων που εκδίδεται σε ένα μήνα από τη δημοσίευση του παρόντος, καθορίζονται τα κριτήρια που πρέπει να πληρούνται προκειμένου να εξαιρεθεί η κυρία κατοικία του από τις διατάξεις της προηγούμενης παραγράφου, ιδίως ως προς την αντικειμενική αξία του ακινήτου, το ύψος του συνόλου των οφειλών κατά το χρόνο ολοκλήρωσης της κατάθεσης της αίτησης και το μικτό ετήσιο οικογενειακό εισόδημα του οφειλέτη.»


Α.3. Συμπέρασμα:
Στο πρώτο κείμενο, δηλαδή στην υφιστάμενη διάταξη, ο ίδιος ο Νόμος ορίζει, ότι προστατευόμενη κύρια κατοικία είναι εκείνη η οποία έχει αντικειμενική αξία κατά το μέγιστο ίση με το όριο αφορολόγητης απόκτησης πρώτης κατοικίας, προσαυξημένο κατά 50%.

Τα όρια αυτά, στον παρόντα χρόνο είναι 200.000€ για τον άγαμο και 250.000€ για τον έγγαμο. Με την προσαύξηση του 50% αυτό σημαίνει ότι προστατευτέες οικίες, ήταν αυτές που είχαν αξία έως 300.000€ (για τον άγαμο) και 375.000€ για τον έγγαμο.

Στην περίπτωση, λοιπόν, που η αξία του ακινήτου δεν υπερέβαινε τα παραπάνω ποσά, τότε ο Δικαστής όριζε ποσό αποπληρωμής των ένδικων οφειλών «μέχρι» το 80% της αξίας της προστατευτέας κύριας κατοικίας.

Όπως βλέπετε, υπάρχουν σημαντικές ουσιαστικές διαφοροποιήσεις ανάμεσα στα δυο κείμενα. Η μέχρι τώρα ισχύουσα διάταξη ήταν ένα νομικό κείμενο διάφανο και ξεκάθαρο. Έθετε σαφή όρια και αντικειμενικά κριτήρια προστασίας, μη επιδεχόμενα διοικητικών τροποποιήσεων. Η μέχρι τώρα ισχύουσα διάταξη μπορούσε να τροποποιηθεί μόνο με νεότερο νόμο, από τον Νομοθέτη, δηλαδή από τη Βουλή. Η δε προστασία της κύριας κατοικίας, εφόσον υποβαλλόταν ως αίτημα από τον οφειλέτη ήταν υποχρεωτική για τον Δικαστή, ανεξάρτητα από το ύψος των οφειλών ή το εισόδημα του οφειλέτη.

Η νέα διάταξη δεν περιλαμβάνει κανένα από τα κριτήρια αυτά. Ο νόμος παύει να είναι διάφανος και ξεκάθαρος. Αντί των μέχρι τώρα αναλυτικών ρυθμίσεων περιλαμβάνει μια νομοθετική εξουσιοδότηση, προς τους εκάστοτε δυο Υπουργούς [Οικονομίας, Υποδομών, Ναυτιλίας και Τουρισμού (1), και Δικαιοσύνης, Διαφάνειας και Ανθρωπίνων Δικαιωμάτων (2)] οι οποίοι με Υπουργικές Αποφάσεις αποκτούν την εξουσία να καθορίζουν, μεταξύ άλλων, «την αντικειμενική αξία του ακινήτου».

Έτσι, ναι μεν το αφορολόγητο όριο απόκτησης κύριας κατοικίας μπορεί να προσδιορίζεται στις 200.000€ για τον άγαμο και στις 250.000€ για τον έγγαμο, πλην όμως, τούτο, πλέον, δεν θα έχει καμία αξία για την υπαγωγή ενός οφειλέτη στο Ν.3869/2010.

Η μελλοντική Κοινή Υπουργική Απόφαση θα θεσπίζει το όριο αντικειμενικής αξίας, μέχρι το οποίο θα προστατεύονται οι οικίες των οφειλετών. Το όριο αυτό θα είναι διοικητικά καθορισμένο και θα τροποποιείται με την έκδοση Κοινών Υπουργικών Αποφάσεων, κατά την κρίση των συναρμοδίων Υπουργών (και αυτό που δεν λέει ο Νόμος αλλά όλοι γνωρίζουμε από την εμπειρία μας, κατά τις επιταγές των δανειστών). Μπορεί να είναι μικρότερο ή μεγαλύτερο από το εκάστοτε αφορολόγητο αλλά, πλέον, θα προσδιορίζεται κατά το Υπουργικό δοκούν και τις απαιτήσεις των δανειστών.

Αλλά πέραν της παραπάνω εμφανούς μεταβολής επέρχονται και δυο πολύ σπουδαιότερες. Η Κοινή Υπουργική Απόφαση θα μπορεί να καθορίζει «τα κριτήρια που πρέπει να πληρούνται… ιδίως ως προς… το ύψος του συνόλου των οφειλών κατά το χρόνο ολοκλήρωσης της κατάθεσης της αίτησης και το μικτό ετήσιο οικογενειακό εισόδημα του οφειλέτη.»

Δηλαδή, οι συναρμόδιοι Υπουργοί θα μπορούν να καθορίσουν ένα σύνολο οφειλών, μέχρι το ύψος των οποίων προστατεύεται μια κύρια κατοικία. Πάνω από το ύψος αυτό η κατοικία του οφειλέτη θα είναι απροστάτευτη.

Όπως, επίσης, θα μπορούν να ορίσουν ένα ετήσιο οικογενειακό εισόδημα, μέχρι το ύψος του οποίου επίσης κρίνεται προστατευτέα η κύρια κατοικία. Έτσι, εάν το οικογενειακό εισόδημα του δανειολήπτη υπερβαίνει το διοικητικά τεθέν όριο, τότε, η κύρια κατοικία του οφειλέτη, ομοίως, θα παραμένει απροστάτευτη και ρευστοποιήσιμη.

Το νομικό κείμενο δεν θέτει σαφή όρια και αντικειμενικά κριτήρια προστασίας. Τα καθοριζόμενα όρια θα επιδέχονται διοικητικών τροποποιήσεων. Η μνημονιακή διάταξη θα μπορεί να τροποποιηθεί με Υπουργική Απόφαση οποτεδήποτε και κατά τις επιταγές των δανειστών. Η δε προστασία της κύριας κατοικίας, ακόμα κι αν υποβληθεί ως αίτημα από τον οφειλέτη, δεν θα είναι υποχρεωτική για τον Δικαστή, αφού πλέον εξαρτάται από το ύψος των οφειλών ή/και το εισόδημα του οφειλέτη.

Με λίγα λόγια, η νέα, μνημονιακή, διάταξη δεν στόχευσε στην προστασία της κύριας κατοικίας αλλά στη δημιουργία ενός «παραθύρου ρευστοποιήσεων». Πέτυχε τη δημιουργία του παραθύρου αυτού, με νομοθετικές εξουσιοδοτήσεις, ώστε να σχετικοποιηθούν τα αντικειμενικά κριτήρια της μέχρι τώρα ισχύουσας διάταξης, μέσα από μια θολή και αδιαφανή ρύθμιση, το ουσιαστικό περιεχόμενο της οποίας μπορεί να τροποποιείται οποτεδήποτε, σύμφωνα με τις επιταγές των δανειστών.

Δεν υπάρχουν σχόλια:

Δημοσίευση σχολίου

de jure app